香港住宅樓市，近兩年又回升了，原因當然又是內地人瘋買所推動，他們愛入港樓的原因，其一是港樓租金回報率高於內地，以深圳樓計，幾近多一倍；但這還次要，最主要還是方便走資。
跟昨天文章談及的保險同理，一些內地具實力買家，願意以溢價購買香港豪宅，就是看中香港物業作為「離岸融資放大器」的功能，即買下香港樓後，可以隨時向香港金融機構抵押，套出低成本的美金或港幣去進行全球資產配置，如買歐美債券、打新股等等。
但在「國務院關於對外投資的規定（國令第837號）」的框架下，內地居民個人的境外資產將與 CRS（金融帳戶涉稅信息自動交換機制）及內地稅務系統進行深度交叉比對，如你在香港或歐美券商開戶買賣股票，券商的賬戶資料會經由 CRS 管道進入監管視野，當監管部門發現你的歐美股票賬戶或歐美房產出現大額資金，系統會逆向追溯。
所以，如果發現這筆錢源自香港物業的抵押貸款，而該筆抵押及再投資行為沒有依法辦理境外再投資備案，將面臨極高昂的合規風險。
當這條「融資放大器」的通道被法規鎖死，香港豪宅的「金融衍生價值」就會大打折扣，這會導致部分高淨值買家不再願意大手筆「囤積」香港物業。
再者，香港的銀行，尤其是中資銀行，為了配合合規與反洗錢要求，對內地身份借款人的審查會變得極其嚴苛。如果借款人無法提供符合國令第837號及相關外管局規定的備案證明，銀行可能會直接拒絕批出抵押貸款。對於已批出的貸款，一旦發現資金被用於未備案的境外再投資，銀行為了規避自身合規風險，甚至可能選擇要求借款人提前還款。
於是，豪宅市場的流動性和溢價空間，於「短期內」迅即受壓。
那中期呢？物業市場的影響是一環一環傳遞下去的，氛圍影響內地人入市慾，且他們亦有一定的走資渴求，由此中價和下價樓中長期亦會受影響；別忘了，香港的新樓房供應仍過萬，若不能如近兩年的去貨速度，發展商見勢頭不對，就劈價！二手市場也會跟著減。
所以，我不看好一兩年後的樓市。
